町田市、相模原市の税理士
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町田の不動産特化税理士が教える値上がり不動産は売却か賃貸か？
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皆さんこんにちは
町田とワンピースが大好きなマトリックス町田相模原税理士事務所の代表税理士平井です
町田税理士ですが全国対応しております
さて今回は前々回につづき不動産問題
前回は不動産が売り時かどうか考えました
今回は値上がりしたマンションは買い替えるのか？賃貸に出すのか？
考えてみました
もし売却する場合は
①売却して新しいマンション等を購入する
②売却して自分は賃貸物件に住む
が考えられるでしょう
では①のメリットは何でしょうか？
まずは３０００万円特別控除が使えるため売却益が３０００万円以下なら税金は課されない
これは大きいですね、もう一度３０００万円特別控除のおさらいをしておきましょう
国税庁HPより一部抜粋
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
特例の適用を受けるための要件
（1）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
（2）売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
（3）売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
（4）売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
（5）災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（6）売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。
また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。
適用除外
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
（1）この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
（2）居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
（3）別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋
以上抜粋
これらのように普通は該当する場合が多いと思います
①の場合住宅ローン残高を完済した後は残金を次の購入物件に充てることができるでしょう
注意が必要なのは購入物件で住宅ローン減税の適用を考えている方です
３０００万円特別控除と住宅ローン減税の重複適用はできないため（要件あり）
どちらか有利な方を選択する必要があります
後になって住宅ローン減税の方が有利だと判明して３０００万円特別控除の取り消しはできないことになっていますので必ず専門家に相談した方が良いでしょう
更に次の購入物件も値上がりしているのではないか？
まあそうなりますよね
したがって単に値上がったから買い替えるのではなく
現在の自分の生活に今のマンションが必要か？
購入当時とは職場が変わったため都心に住む必要性がなくなった
家族構成が変わったため今のマンションの間取りでは生活に支障がある
このように税金問題、ライフプラン多くの検討事項があるでしょう
そのほか書ききれない個別検討事項は山ほどあります
困ったときはこちら
次回は②賃貸バージョンを検討していきましょう
今回の内容はいかがでしたでしょうか？
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