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さて今回は融資コンサルタント協会案件です

最近、経営者からの「経営者保証を外したいのでサポートしてほしい」「経営者保証を不要とする融資を教えてほしい」という依頼・相談が増えてきました。

金融機関のプロパー融資は、経営者保証の免除は少し骨折りです。一方、日本政策金融公庫や信用保証協会の保証付き融資なら、要件を満たすだけで経営者保証を外すことができます。しかし、ただ待っているだけでは、経営者保証を外すことは簡単にはできません。

１．日本政策金融公庫は担当者側から尋ねられる

日本政策金融公庫で融資を受ける際、申請者が経営者保証免除の要件を満たしていれば、担当者側から「経営者保証免除で申請もできます。どうしますか？」と訊いてくれます。

申請者側で「経営者保証免除でお願いしたい」とわざわざ申し出る必要はありません。

２．保証協会の保証付き融資で経営者保証を外す場合

信用保証協会の保証付き融資を申請する際、保証人免除の要件を満たしても、申請者から経営者保証免除を申し出なければ経営者保証免除をしてもらうことはできません。

信用保証協会の保証付き融資の場合、金融機関から信用保証協会に「経営者保証免除の申請」を行うことが必要です。

しかし一般的に金融機関は、融資に十分な保全を取りたがる傾向があります。そのため、要件を満たしても申請者側から何も言わなければ、ほとんどの場合「経営者保証付き」で保証協会に申請します。「経営者保証付き」での申請ですから、もちろん保証協会も、その前提で審査します。

たとえ経営者保証免除の要件を満たしていたとしても、保証協会の担当者は「この申請者は経営者保証免除の要件を満たしていますが、経営者保証免除でなくていいのですか？」なんて、気のきいたことは決して言ってくれません。

信用保証協会の保証付き融資を申請するときは、「経営者保証免除」での対応を、申請者から金融機関にわざわざ依頼する必要があるのです。

３．信用保証協会が経営者保証を外す要件

同じ信用保証協会の保証つき融資でも、制度によって経営者保証が免除になる要件は変わります。

重要なことは、「経営者保証免除ができる信用保証制度にはどのようなものがあるのか」を知っておくことです。信用保証協会の保証つき融資を受けたとしても、利用した制度が、そもそも経営者保証免除ができない制度だと、意味がないからです。

現在、経営者保証免除ができる信用保証制度は、「伴走支援型特別保証制度」「事業承継特別保証制度」「金融機関関連型信用保証制度」「財務要件型信用保証制度」「担保充足型信用保証制度」等があります。経営者保証無しで、信用保証協会の保証つき融資を借りたいのであれば、経営者保証免除に詳しい士業・コンサルタント等の専門家に、まず相談されることをお勧めします。

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町田の不動産特化税理士が教える値上がり不動産は売却か賃貸か？

2022年8月12日

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町田とワンピースが大好きなマトリックス町田相模原税理士事務所の代表税理士平井です

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さて今回は前々回につづき不動産問題

前回は不動産が売り時かどうか考えました

今回は値上がりしたマンションは買い替えるのか？賃貸に出すのか？

考えてみました

もし売却する場合は

①売却して新しいマンション等を購入する

②売却して自分は賃貸物件に住む

が考えられるでしょう

では①のメリットは何でしょうか？

まずは３０００万円特別控除が使えるため売却益が３０００万円以下なら税金は課されない

これは大きいですね、もう一度３０００万円特別控除のおさらいをしておきましょう

国税庁HPより一部抜粋

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

特例の適用を受けるための要件

（1）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。

イその敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ロ家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

（2）売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

（3）売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

（4）売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

（5）災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

（6）売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。

適用除外

このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

（1）この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

（2）居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

（3）別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

以上抜粋

これらのように普通は該当する場合が多いと思います

①の場合住宅ローン残高を完済した後は残金を次の購入物件に充てることができるでしょう

注意が必要なのは購入物件で住宅ローン減税の適用を考えている方です

３０００万円特別控除と住宅ローン減税の重複適用はできないため（要件あり）

どちらか有利な方を選択する必要があります

後になって住宅ローン減税の方が有利だと判明して３０００万円特別控除の取り消しはできないことになっていますので必ず専門家に相談した方が良いでしょう

更に次の購入物件も値上がりしているのではないか？

まあそうなりますよね

したがって単に値上がったから買い替えるのではなく

現在の自分の生活に今のマンションが必要か？

購入当時とは職場が変わったため都心に住む必要性がなくなった

家族構成が変わったため今のマンションの間取りでは生活に支障がある

このように税金問題、ライフプラン多くの検討事項があるでしょう

そのほか書ききれない個別検討事項は山ほどあります

困ったときはこちら

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次回は②賃貸バージョンを検討していきましょう

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町田の売上アップ・業績アップ・融資専門税理士が教える融資が失敗する理由は？

2022年8月10日

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さて今回は融資コンサルタント案件です参考にしてください

新型コロナの感染拡大が長引き、中小企業の業況が芳しくない昨今です。金融機関に寄せられる融資の相談は多いものの、簡単に通らないケースが増加しています。税理士やコンサルタントに対して、「金融機関に融資を申し込んだが断られた。何とかならないか」との相談が増えています。なぜでしょうか？

１．金融機関の担当者の質が落ちている

とくに4年目以下のまだ若手の担当者に多いのですが、融資実務を知らない担当者が増えているように感じます。「若い渉外担当者に当たると融資実務に詳しくないので、説得力の高い稟議書を作成できない、融資が通りづらい」という話はよくあります。3年目、4年目になっても通常の融資の実務経験に乏しく、取引先から融資の依頼を受けても「何を尋ねて」「何を見れば」よいのかがわかっていない担当者は少なくありません。

２．融資審査のしくみ

金融機関が融資をする際、担当者は「融資稟議書」を作成します。稟議書は、支店の上司（3～4名）や、本部の審査部門の審査担当（3名～4名）がそれぞれ審査を行い、「この事業者に貸してもよい」と判断したときに「認可」の印鑑を押します。審査する6～8名名のうち一人でも稟議書の内容に納得しなければ、その稟議書は「否決」になります。

３．なぜ融資が否決になるのか？

通る稟議書を作成するために担当者に必要な能力は、「情報収集能力」と「情報分析能力」の2つ。「情報収集能力」とは、担当者が稟議書に書き込むべき内容について情報を顧客から引き出す能力のことで、「情報分析能力」とは、集めてきた情報を説得力のある稟議書に反映するための分析能力のことです。

若手担当者は経験が不足しているため、どちらの能力も育っていないのです。とくに乏しいのは「情報収集能力」で、説得力の高い稟議書を書けません。だから「否決」になるのです。

4．情報収集能力に乏しい若手担当者が顧問先の担当になったら

情報収集能力の低い若手担当者が、あなたの会社の担当になったら、「融資は期待薄」と諦めなければならないのでしょうか？そんなことはありません。ひっくり返す方法はあります。「借りる側から資料を提出して、積極的に情報提供を行うこと」です。口頭で自社の情報を伝えても、担当者は理解できていなかったり、理解していても稟議書にうまく反映することができなかったりするかもしれません。事業者の情報が、上司など審査する側に正確に伝わらない可能性大です。しかし、資料を提出すれば、その資料が稟議書に添付されます。事業者の情報を、担当者の上司本部の審査部署に正確に把握してもらうことができるようになります。

これまでは借りる側ではなく、貸す側が用意していた資料です（金融機関は基本的に「貸したい」のです）。しかし今後は借りる側が面倒がらず、融資に有利に働く情報を「資料」として作成して提出することが重要となります。

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町田の不動産特化税理士が教える今本当に不動産の売り時か？

2022年8月4日

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さて今回は不動産の売却について、

今売り時なのは本当なのか？

実例を教えてほしい

このような不動産の相談がおおいです

ここは町田の不動産税理士としてアドバイスをするなら

今不動産の売り時なのはある程度本当だと思います

なぜそう思うかというと

・2022年3月発表の公示地価が全国平均で0.5％上昇していること

・国土交通省が発表している不動産価格指数の数値（マンション）が2012年あたりから

　右肩上がりである

・不動産特化税理士の平井が数名の不動産営業マンに確認したところ

　ほとんどが売り時だとこたえたこと

・実際に町田の不動産特化税理士である平井のお客様も

　約5年前に購入した都心のマンションが今年になり購入価格の1.5倍で売れたこと

　※これは異例かもしれませんが

これらのように売り時要素はそろっています

特に23区や埼玉など新築物件の値上がりが著しいといわれているので中古物件に人気が移っているとも考えられるでしょう

そうすると値上がりした自宅を売却して安くて生活に必要性の中古物件に買い替えた方がいいのか？

これら次回考えてみましょう

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町田の売上アップ税理士が教える安心で安全な副業とは！！

2022年8月2日

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