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町田の不動産特化税理士が教える値上がり不動産は売却か賃貸か?

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町田とワンピースが大好きなマトリックス町田相模原税理士事務所の代表税理士平井です

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さて今回は前々回につづき不動産問題

前回は不動産が売り時かどうか考えました

今回は値上がりしたマンションは買い替えるのか?賃貸に出すのか?

考えてみました

もし売却する場合は

①売却して新しいマンション等を購入する

②売却して自分は賃貸物件に住む

が考えられるでしょう

では①のメリットは何でしょうか?

まずは3000万円特別控除が使えるため売却益が3000万円以下なら税金は課されない

これは大きいですね、もう一度3000万円特別控除のおさらいをしておきましょう

国税庁HPより一部抜粋

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

特例の適用を受けるための要件

(1)自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(注)住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(2)売った年の前年および前々年にこの特例(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(3)売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

(4)売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(5)災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(6)売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※(特定増改築等)住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。

適用除外

このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

(1)この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

(2)居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

(3)別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

以上抜粋

これらのように普通は該当する場合が多いと思います

①の場合住宅ローン残高を完済した後は残金を次の購入物件に充てることができるでしょう

注意が必要なのは購入物件で住宅ローン減税の適用を考えている方です

3000万円特別控除と住宅ローン減税の重複適用はできないため(要件あり)

どちらか有利な方を選択する必要があります

後になって住宅ローン減税の方が有利だと判明して3000万円特別控除の取り消しはできないことになっていますので必ず専門家に相談した方が良いでしょう

更に次の購入物件も値上がりしているのではないか?

まあそうなりますよね

したがって単に値上がったから買い替えるのではなく

現在の自分の生活に今のマンションが必要か?

購入当時とは職場が変わったため都心に住む必要性がなくなった

家族構成が変わったため今のマンションの間取りでは生活に支障がある

このように税金問題、ライフプラン多くの検討事項があるでしょう

そのほか書ききれない個別検討事項は山ほどあります

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次回は②賃貸バージョンを検討していきましょう

今回の内容はいかがでしたでしょうか?

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町田の売上アップ税理士が教えるコロナ融資を更に借り換えるメリット

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平井も所属する今日はSP融資コンサルタント協会より情報です

2020年5月1日に始まった「民間金融機関による実質無利子・無担保融資制度」、いわゆる「ゼロゼロ

融資制度」は、2021年3月末に終了しましたが、返済がこれからはじまる事業者はこれからどんどん増えてきます

民間金融機関の融資を保証する信用保証協会の保証債務残高は、ゼロゼロ融資開始の20兆円から急増し、2021年1月末から40兆円台が続いています。代位弁済の件数は2021年年9月から前年比でプラスに転じました。企業が抱える融資は多い一方、返せないケースが出てきた状態といえます制度上、企業がゼロゼロ融資の返済を猶予される据置期間は最大5年,

ただ、申し込み時に設定した据置期間は2年以下のケースが多い上、事業が抜本的に回復していない企業には返済が重荷になっています

その状態を解消するために、2022年度に入り、一部の自治体はゼロゼロ融資を借り換えられる制度を創設しています

1.(例)東京都の場合

例えば東京都は、都内の中小企業対象としてゼロゼロ融資の借り換え専用の制度「特別借換」を2022年4月1日から開始しました

融資期間は15年で、据置期間は5年以内

融資額が8千万円までなら信用保証料の全額を東京都が補助してくれます

2.「借換制度」を創設している自治体

東京都の他にも、一部の自治体では、既存資金の借換ができる制度があります

下記に列挙しますので、該当する自治体を見つけた場合、「自治体名+融資制度名」でインターネットで検索を行うことで、必要な情報を入手することが可能になります

●北海道中央区「借換資金(新型コロナウイルス感染症対策緊急特別資金)」 / ●青森県「青森県経営力強化対策資金特別保証融資制度」 / ●秋田県「経営安定資金(借換枠)」 /  ●山形県「ウィズコロナ対応借換資金」 / ●茨城県「借換融資」 / ●栃木県「借換融資」 / ●群馬県「県制度融資の借換制度」 /

●埼玉県「県制度融資の借換」 / ●東京都「特別借換(新型コロナウイルス感染症対応緊急融資等)」 /

●神奈川県「借換支援融資」 / ●富山県「ビヨンドコロナ応援資金」 / ●山梨県「新型コロナウイルス感染症関連借換融資」 / ●兵庫県「借換等貸付」 / ●広島県広島県「緊急対応融資(借換資金)」

※できる限り調べたつもりですが、漏れがあることもありますので、あらかじめご了承願います

3.「借換制度」を創設していない自治体でも、借換には応じてもらえることもあります

「借換制度」を創設していない自治体でも、既存の制度で借換に対応している自治体も多々あります。

「増額借換」で申し込むと消極的な場合でも、「同額借換」で申し込んだ場合、借換が認められている事例は少なくありません

コロナ融資の返済に苦慮している事業者は、「ダメでもともと」の考えで、思い切って取引金融機関に相談されることをお勧めします

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コロナ融資の返済が大変だ

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町田の売上アップ税理士が教える事業復活支援金の差額給付について

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今回は前回に続き事業復活支援金ですが

差額給付についてです

事業復活支援金の差額給付ご存じですか?

念のために対象要件をは以下の通りです

【対象要件】

① 2022年3月までに、売上高減少率▲30%以上50%未満で申請し、給付を受けたこと

② ①の対象月より後の月で、①の申請をした月から2022年3月までのいずれかの月の月間事業収入等が、基準月の月間事業収入等と比較して50%以上減少していること

③ ②の月間事業収入等の減少が、①の申請時点では予見されなかった新型コロナウイルス感染症の影響を受けたことにより、自らの事業判断によらないで生じたものであること などです

じつはこちら申請期間が通常の事業復活支援金と異なります

差額給付の申請期間は

差額給付の申請期間 2022年6月1日(水)~6月30日(木)

になります

自分が事業復活支援金の差額給付対象者か不明な場合

安心してください

対象となる可能性のある方はマイページ上に差額給付の申請ボタンが表示されます。

※差額給付の申請ボタンが表示されているものの、ボタンを押すことができない場合は、ご利用のブラウザのキャッシュクリアをお試しください(キャッシュクリアの方法は、ブラウザによって異なります)。事業復活支援金HPより

※事業復活支援金の締め切りには注意

2022年1月31日(月)~6月17日(金)

申請前に必要な「登録確認機関による事前確認の実施は、6月14日(火)までです。
なお、申請に必要な申請IDの発行は、5月31日(火)で終了しました。

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町田の売上アップ専門コンサル税理士が教える配当所得の注意点

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ついにニコ生四天王の七原君がニコ生復活しました

マジで天才ですよ!!!

さて今回は税制改正について

ころころ変わる金融所得への課税ですが

本当に複雑です

こんな税金制度についてわかる人税理士以外にいるんでしょうかねえ

おそらく税理士でも知らない人だらけでしょう

まあおそらく税理士確定申告の時に勉強するのでそこで初めて理解する人も多いでしょう

では税理士以外のひとはどうやってしるんでしょうね

それはこのブログです!!

消費税といい課税原則の簡素化はどこにいったのかです

税理士以外の一般人はまったくついていけないでしょう

本題に戻り、配当所得について

いままでもややこしかったのですが

また2023年から変更します

現在は配当所得のある方は下記3パターンからの選択で税金について考えれました

1,申告しなくても所得税15%と住民税5%が源泉徴収される制度です

2,確定申告で他の所得と一緒に合算して申告する制度です、所得により税率が変わります

3,確定申告はしますが他の所得とは合算しません、株で赤字がある時は選択する方が多いでしょう

しかも所得税と住民税が異なる課税方式を選ぶことができたのです

この所得税と住民税で異なった課税方式を選ぶことによって節税をすることができました

具体的には課税所得が900万円以下の人は所得税は上記2,を選択

住民税は上記1,を選択することによって

所得税、住民税ともに1,を選ぶよりも有利になってました

課税所得が900万円を超えている人は1,を選択することが有利でした

これが2023年の所得税と2024年の住民税から個別の課税方式を選択不可になります

これによりどんな影響がでるのか?

税金だけでなく国民健康保険や介護保険等の健康保険に影響が出る方も!

長くなるので今回はこのくらいにして次の機会にします

自分がどうなるのか気になる方は個別にお問い合わせください

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使ったことある?セルフメディケーション税制

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さて今回は節税についてのお話

セルフメディケーション税制についてです

2021年からある医療費控除の特例なんですが

誰か使ってますか?

このセルフメディケーション税制ほとんど使わないですよね?いい節税になるんですが

一定ではありますが自分や家族の医薬品購入費用を所得から控除できる制度です

実は結構使えます

今回はこの税制が節税としてあまり知られていないので書いておきます

簡単な制度説明をします

・生計を一にする親族のために購入した医薬品等(条件有、スイッチOTC)を所得から控除できます

 なんとインフルエンザワクチンも対象になる

・控除額は一年間の購入医薬品等-12000円(88,000円が上限)

 医療費控除よりもハードルが低い

 上限額88000円の控除を利用できた場合はなんと26400円の節税効果がある

・スイッチOTCは医療用から転用されたものでドラッグストアでも購入可

 なんと鼻炎薬や湿布薬が対象になる!合計2505品目

・通常の医療費控除とセルフメディケーション税制の同時摘要での節税は不可

 ※ただし本人は医療費控除、配偶者はセルフメディケーション税制での節税はOK

・ふるさと納税のワンストップ特例を使えなくなるのでメンドクサイ

 ※確定申告をしてください

適用期限

・適用期限は2026年12月31日まで

今回は以上です

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町田の税理士が教える成年年齢引き下げの影響

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さて今回は4月1日から改正民法が施行されました

これにより成年年齢が引き下げられました

なんと140年ぶりに成年定義の見直しです

140年前といえば明治9年です

その他にも女性が結婚できる年齢が引き上げられ18歳になりました

これで男女ともに18歳で結婚できることになります

ただし、勘違いが多いのが飲酒や公営ギャンブルはできませんのでご注意ください

そのほかどんなことができるか

・親の同意なしにクレジットカードが作れたりローンが組めたりします

・賃貸住宅も契約できるようになります

・携帯電話も自分名義で契約できます

・パスポートの有効期限が10年のものを取得が可能になります

税金に関係することで言えば

・一般NISAとつみたてNISAの利用が可能になります

・住民税の非課税が変わる

・相続税の未成年者控除は変わる

・相続時精算課税の選択が18歳からできる

・贈与税の特例税率が18歳から受けることができる

・住宅取得資金の贈与の特例が18歳以上の子や孫が対象になる

・結婚、子育て資金の一括贈与の特例が18歳から対象になる

※国民年金は今まで通り20歳からです

今回は

4月1日から改正民法が施行され

これにより成年年齢が引き下げられました

その影響を簡単にまとめてみました

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売上アップ専門の町田税理士が教える小規模企業共済、今更編

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今回も昨日に続き融資コンサルタント協会案件

この辺りでおさらいしてしておくには最高な小規模企業共済、今更編

これを機にもう一度知識を整理してみましょう

中小企業基盤整備機構は、中小企業を支援するために作られた経産省傘下の独立行政法人です

中小企業基盤整備機構は、「いざというときのため」に、中小企業が活用できるいろいろな制度を策定しています。今回は、そのうちの「小規模企業共済」についてお伝えします

1小規模企業共済とは?

小規模企業共済とは、小規模企業の経営者や役員の方が、廃業や退職時の生活資金などのために積み立てる制度です。掛金が全額所得控除できるなどの税制メリットに加え、事業資金の借入れもできる、おトクで安心な小規模企業の経営者のための「退職金制度」です

2.小規模企業共済のメリット

小規模企業共済には、5つのメリットがあります。

(1)掛金は加入後も増減可能、全額が所得控除

月々の掛金は1,000~70,000円まで500円単位で自由に設定が可能で、加入後も増額・減額できます。確定申告の際は、その全額を課税対象所得から控除できるため、高い節税効果があります。

(2)共済金の受取りは一括・分割どちらも可能

共済金は、退職・廃業時に受け取り可能。満期や満額はありません。共済金の受け取り方は「一括」「分割」「一括と分割の併用」が可能です。一括受取りの場合は退職所得扱いに、分割受取りの場合は、公的年金等の雑所得扱いとなり、税制メリットもあります。

(3)低金利の貸付制度を利用できる

契約者の方は、掛金の範囲内で、「一般貸付け 」「 緊急経営安定貸付け」「傷病災害時貸付け」「 福祉対応貸付け」「 創業転業時・新規事業展開等貸付け」「 事業承継貸付け」「 廃業準備貸付け」といった事業資金の貸付制度をご利用できます。低金利で、即日貸付けも可能です。

3.特に知っておいて欲しい「緊急経営安定貸付け」制度

小規模企業共済で、特に知っておいて欲しい貸付制度が「緊急経営安定貸付け」制度です。

経済環境の変化等に起因した一時的な売上の減少により、資金繰りが著しく困難なときに、経営の安定を図るために事業資金を低金利で借入れできる便利な制度です。今回のようなコロナの影響を受けたときや天災が発生したときには、とても使い勝手がよい制度となっています。

掛金の範囲内(掛金納付月数により掛金の7~9割)で、50万円以上1,000万円以内(5万円単位)で借入れをすることができます。金利は2022年3月8日現在で、0.9%と低利で借りることができます。

「小規模企業共済」の詳細につきましては、中小企業基盤整備機構のページをご参照願います。

https://www.smrj.go.jp/kyosai/skyosai/index.html

以上です

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町田の税理士が教える消費税のインボイス制度で出費が増えるかも

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マトリックス町田相模原税理士事務所の代表税理士平井です

町田市、相模原市で売上アップ、業績アップ専門のコンサル、コーチング専門の税理士をしています

さて今回は消費税の適格請求書等保存方式、以下インボイス制度についてです

SEO対策のためにたまには税金について書いておきます

2023年10月から始まるインボイス制度ですが

まずどんなものか簡単に説明します

2023年10月1日以降は適格請求書発行事業者から交付された適格請求書等の保存が

仕入れ税額控除の要件になります

この適格請求書がいままでの区分記載請求書の記載事項との違うのは

適格請求書発行事業者登録番号、適用税率および税率ごとに区分して消費税額等を記載する必要があります

またこのインボイス制度が始まってしまったら

免税事業者からの仕入れを辞めてしまうのではないか

そうならないように6年間の経過措置があります

この経過措置は一定条件のもと免税事業者からの仕入れも一定割合を仕入れ税額控除に含めるというものです

この経過措置の適用を受けるのにも一定要件の帳簿保存が条件になります

ではなぜ出費が増える可能性があるのか

面倒くさいからです

面倒くさいとなぜ出費が増えるのでしょうか?

私も税理士なので

税理士の立場からすると

面倒くさいと税理士の仕事が増えます

適格請求書発行事業者登録番号、適用税率および税率ごとに区分して消費税額等を記載する必要

があるためチェックしないといけません

このチェックにはかなりの時間を割かれるでしょう

そうすると顧問料の値上げ提案が出ても不思議ではありません

これは税理士が儲けるために顧問料の値上げ提案をしているわけではなく

インボイス制度のせいで生産性がさがりしょうがなく顧問料の値上げをするものです

誰が得するわけでもない出費ですが

Twitter上でもよく税理士たちがインボイス制度に伴う顧問料値上げについて

つぶやいているのを見かけます

今回はインボイス制度により思わぬ出費があるかもしれない

これは制度直接の問題ではないので気づかない方が多いと思い

あえて書いてみまして

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さて今回は国税庁の確定申告書等作成コーナーから

マイナンバーカードを使って確定申告を試してみました!

皆さんが確定申告書を作成して提出するのは大きく分けて5パターンかと思います

①税務署で確定申告の用紙を貰って手書きで記入して提出する

⓶国税庁の確定申告書等作成コーナーで作成した確定申告書をプリンターで印刷して提出する

③国税庁の確定申告書等作成コーナーで作成した確定申告書をマイナンバーカードを使って電子申告する

④市販の確定申告書作成ソフトで申告書を作成提出する

⑤税理士に申告代理の依頼をする

今回は上記5パターンのうち3番を試してみました

なぜ3番を試したか?

無料で利用できて使いやすくて、計算も間違いなく行ってくれるからです

税理士が使っている高額なソフトよりもチェック機能がすぐれているのでは?

と思います

ただし、問題は電子申告部分が複雑で一般の人には難しいと噂を聞きます

私の周りの自営業も同意見がおおかったです

ちなみに税理士はお客様の申告を行う際にマイナンバーカードではなく、税理士独自の申告用のカード(税理士用電子証明書)が配布されています

申告ソフトも有料の税理士専用のものを使っているのがほとんどでしょう

つまり確定申告書等作成コーナーは利用していない場合がほとんどです

ではこの③の「国税庁の確定申告書作成コーナーで作成した確定申告書をマイナンバーカードを使って電子申告する」ばあい本当に電子申告部分が難しいのか試してみた

結果、難しいです

④の確定申告書を印刷して提出の場合は簡単にできるでしょう

国税庁の確定申告書等作成コーナーで電子申告をする場合

・マイナンバーカード方式(二次元バーコード)

・マイナンバーカード方式(ICカードリーダライタ)

・ID・パスワード方式

の3つがあります

しかしどれも事前準備でつまづく方がおおいのではないでしょうか?

慣れている私でも最初つまづきました

年配の方やパソコンに不慣れな方は難しいでしょう

書かれている文言も一般の方には難しいかもです

④のように印刷して紙提出が一番簡単に思えました

まあ紙で提出は面倒くさいですし

電子申告には恩恵が受ける子ことができる場合もあります

一般の人が電子申告を簡単に行うにはもう一工夫必要かなと思いました

いかがでしたでしょうか?

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さて今回は

確定申告で税理士に依頼する場合、

こんな税理士は絶対にやめた方がいい!!

皆さんは確定申告で選ばない方がいい税理士はどんな税理士だと思いますか?

少し考えてみてください

コンサル税理士の平井が思う確定申告でこんな税理士を選ばない方がいいと

言いたい税理士は

料金表のない税理士です

税理士報酬を適当に決めている可能性が高い

取れそうなあなたからは高く、高い税理士報酬をとれなさそうな他の人は安くなんてことがありえます

もちろん自分の確定申告の内容が難しいから税理士報酬が高いのでは?という意見もあるでしょう

難しい確定申告書作成の税理士報酬は簡単な確定申告書の作成税理士報酬より高いのは当然です

ただし、その場合は難しい申告の加算料金表があれば問題ないと思います

そのように料金表を提示しない税理士は

高い税理士報酬を報酬を払ってくれそうかどうか

あなたと話した態度をみたり、通帳を見たり、以前の税理士報酬を確認したり

あなたがいくら税理士報酬を払ってくれそうか確認している可能性があります

あなたは税金計算してほしいだけなら安い税理士がいいですよね?

料金表に当てはめて自社が支払う税理士報酬が高いなら仕方はないでしょう

でも取れそうだから高い税理士報酬を提案する

こんな税理士信用できないでしょう

でも実際こんな税理士がいるのも確かです

気を付けましょう

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